■1つの敷地に「3つの名義」？
田舎にある空き家。いざ相続や売却を考えて調べてみると、
• 母屋は父の名義
• 離れは祖父の名義のまま
• 土蔵はなんと曾祖父の名義！
と、建物ごとに名義人が違うという事態に直面するケースがよくあります。
こうした「登記のバラバラ問題」は、相続や利活用を困難にする大きな障害です。
今回はこのような複雑な空き家をどのように整理していけばよいか、ステップごとに解説します。
■ なぜ建物ごとに名義が違うのか？
1つの敷地内に複数の建物があると、それぞれが別の登記物件となります。
そのため、建築や増築をした人物が違えば、それぞれの建物の名義人も異なる可能性があります。
たとえば：
• 戦前に建てた土蔵が曾祖父の名義のまま
• 昭和の時代に祖父が増築した離れ
• 平成に父が新築した母屋
こうした家族の歴史が反映された不動産ですが、名義が複数に分かれていると、将来の相続・売却・解体などの際に大きな問題となります。
■ 登記バラバラ空き家の整理ステップ
【1】名義の把握（登記簿調査）
まずは、法務局で各建物の登記簿を取得し、それぞれの名義人を確認します。
母屋・離れ・土蔵などが個別に登記されているかがポイントです。
【2】戸籍調査（相続関係の確認）
曾祖父、祖父、父と各名義人の戸籍をさかのぼり、相続人を特定します。
この段階で「数次相続」に発展する可能性も高くなります。
【3】現存の有無の確認（現地調査）
土蔵などが既に倒壊して存在しない場合は、滅失登記が必要です。
現存している建物は、後述の「所有権移転」または「相続登記」の対象となります。
【4】相続登記 or 合意による名義整理
相続登記を通じて名義を一本化するか、または家族間で話し合いを行い、誰が管理者・売却者になるかを明確にします。
■ 整理を怠るとどうなるか？
• 相続人が20人以上になり、売却・解体の同意が取れない
• 登記が明治・大正のままで、「所有者不明土地」問題に発展
• 誰が責任を持つか分からず、空き家放置による行政代執行の対象になる可能性も…
■ まとめ：名義が分かれているうちに、早めの整理を
名義人が複数・世代をまたいでいるケースは、「いつか整理しよう」では手遅れになることも多いです。
将来、売却や相続を円滑に進めるためにも、建物ごとの名義確認と登記整理は必須です。
■ 土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
建物が複数あれば、その分だけ名義の数も相続の難しさも増えていきます。
空き家の名義が「父・祖父・曾祖父」と世代でバラバラなら、早めに現状把握と整理計画を始めることが肝心です。
登記の義務化はこれからますます加速していきます。
そうなると、曾祖父、祖父、父が建てた建物の登記が必要になりますが、その時の書類がありません。（所有権を証する書類です）
この当初の書類がなくても、登記はできますが、本来あるはずの書類を補完する書類となるため、その書類は当初の２倍３倍になることも。結局は、法務局の登記官が登記できると納得するに足りるだけの書類を集める費用があるためです。
もちろん、調査士の費用も時間もそれだけ多くかかります。
登記は早めの対応が吉、思い立ったらすぐに調査士にご相談を。
登記と相続、両面からのサポートで、将来のトラブルを未然に防ぎましょう。
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