「親の家を相続したけど、建物が登記されていなかった」
「リフォームして増築したが、そのまま登記していない」
こうした「未登記建物」は、実は身近に数多く存在します。しかしそのまま放置しておくと、相続や売却の際に重大なトラブルに発展する可能性があります。今回は、未登記建物とは何か、そして放置のリスクについて分かりやすく解説します。
そもそも「未登記建物」とは？
「未登記建物」とは、法務局の登記簿に記録されていない建物のことを指します。
建物を新築・増築・取得した際には、「表題登記」という登記が必要です。これは所有者や建物の種類、構造、面積などを記録する手続きです。
しかし、
• 登記の義務を知らなかった
• 増築や離れを後から建てたが登記しなかった
• 登記費用を節約したかった
といった理由で、表題登記をしないまま放置されているケースも多いのが実情です。
未登記建物を放置して起きる4つのリスク
1相続の際に名義変更できない
未登記建物は登記簿上の所有者が存在しない状態。
そのため、相続登記ができず、将来的に「所有者不明建物」として扱われるリスクがあります。
2売却できない・買主が敬遠する
不動産売却時に登記されていない建物があると、
• 所有権の証明ができない
• 融資が通らない
などの問題が発生します。結果、売却自体ができない・売却価格が下がるケースもあります。
3増築部分が違法建築と見なされる可能性
登記されていない増築部分は、建築確認を受けていない場合も。
最悪の場合、建築基準法違反として是正を求められることもあります。
4固定資産評価とのズレが税務トラブルを生む
登記と固定資産税の情報が一致していないと、
「税金は払っているのに登記されていない」状態が生まれ、相続税や贈与税の計算で不利になることも。
未登記建物の確認方法と対処の流れ
■確認方法
1法務局で建物の登記簿を取得し、存在しているかを確認
2建物の課税明細書で固定資産評価の有無を確認
3必要に応じて土地家屋調査士による現地調査を依頼
■対処の流れ
4未登記が判明した場合は、以下の流れで対応します。
5建物表題登記（新築や増築の場合）
6所有権保存登記（相続人名義にする場合）
7必要に応じて地積更正登記や建物滅失登記なども検討
【土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直コメント】
「未登記のままでも困っていなかった」という方が多いですが、相続が起きた途端、家族が困るケースを私は何度も見てきました。
相続登記が義務化され、未登記建物を相続した場合も、建物表題登記を行うことが義務となりました。その際、建物の所有権を確認する書類が必要となりますが、この所有権を確認する書類を集めることが手間となります。相続人全員からの申請となるからです。
私は土地家屋調査士・相続診断士として、未登記建物の調査から登記申請、相続サポートまで一貫して対応しております。
不安を感じたら、ぜひお気軽にご相談ください。
【まとめ】
未登記建物は、相続・売却・融資・税務といった場面で大きな障害となる存在です。
「まだ大丈夫」と思っている間に、法改正や親の死去などで状況は一変します。
✅ まずは自分の建物が登記されているか確認し、未登記であれば早めに対処しましょう。
✅ 土地家屋調査士による現地調査や登記サポートを受ければ、安心して今後に備えることができます。
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