■ はじめに：古い離れや土蔵の「謎」
田舎の実家に残る離れや土蔵。相続や売却をきっかけに調べてみたところ…
• 建築確認の記録が見つからない
• 登記簿も存在しない
• 図面も契約書もない
「これは一体、何なんだ？」と頭を抱えるご家族は少なくありません。
このような戦前に建てられた未登記建物は、日本中に多数存在しており、放置しておくと相続・売却・解体の足かせになることも。
今回は、確認申請がない古い建物の「扱い方」と「整理のステップ」を、現場目線で解説します。
■ なぜ建築確認が“ない”のか？
建築確認制度（いわゆる「確認申請」）は、1950年の建築基準法施行以降に導入されたものです。
つまり、それ以前に建てられた建物には確認申請や検査済証が存在しないのが普通です。
特に以下のような建物は要注意です：
• 昭和20年以前に建てられた離れ・納屋・土蔵
• 当時は「農業用施設」として取り扱われたもの
• 増築・改築されたが無申請のまま使われてきたもの
■ 未登記建物の場合：まず「現存確認」を
未登記のまま放置されている場合は、以下の点を確認しましょう。
• その建物は現存しているか？（すでに倒壊・焼失していないか）
• 誰がいつ頃、何の目的で建てたものか、聞き取りが可能か？
• 外形から建築年を推定できる資料（航空写真、古地図、近隣の聞き取り）があるか？
現存しており、活用・解体・名義整理が必要であれば、建物表題登記を検討することになります。
■ 建物表題登記をするには？
戦前の建物であっても、以下の情報があれば登記は可能です。
• 現地測量に基づく図面（建物図面・各階平面図）
• 建築時期や用途を示す証明（古写真、固定資産課税台帳、近隣の証言など）
• 所有者の確定（登記名義人ではなく、実態としての所有者）表題登記により建物が法的に「存在する不動産」として扱われる、 相続登記が可能になる。
• 滅失登記（取り壊した場合）もスムーズになる
• 売却時の法的整備が進む
というメリットが生まれます。
■ 解体したいけど登記がない…どうする？
建築確認も登記もない建物は、解体業者が扱いを渋ることがあります。
「本当に自分の所有物なのか？」「滅失登記ができないのでは？」といった懸念があるためです。
その場合でも、
• 表題登記をした上で、
• 滅失登記へとつなげることで、
“法的に存在し、そして消えた”建物として扱えるようになります。
■ まとめ：戦前の建物ほど「早めに整理」を
戦前の建物ほど、登記・確認・図面の情報がないのは当然です。
しかしそれを理由に放置すると、次のような問題が発生します：
• 相続の手続きができない
• 所有者が不明になっていく（数次相続）
• 空き家として課税強化の対象になる
• 売却・解体・再利用に支障が出る
現存しているなら、今のうちに測量と調査を。
そして、必要に応じて表題登記・滅失登記へとつなげていきましょう。
■ 土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
昭和初期や大正・明治時代に建てられた離れや土蔵は、建築確認も登記もないことが多く、相続時の大きな“落とし穴”になります。
ですが、古くても“現に存在している建物”は、きちんと調査すれば登記整理できます。
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