親が亡くなり、誰も住まなくなった「実家の土地と建物」。
相続した兄弟姉妹で話し合う中で、必ず出てくるのが
「売って現金で分けよう」VS「しばらく貸して家賃収入を得たい」
という「売るか貸すか」問題です。
この判断、単なるお金の話では済みません。
実は【感情】【法務】【現地状況】の3つが複雑に絡み合うため、兄弟間の関係性が壊れてしまうことも珍しくないのです。
この記事では、土地家屋調査士かつ相続診断士の立場から、
「売る／貸す」判断を冷静に行うための5つの軸をご紹介します。
【「売るか貸すか」でもめる背景とは？】
兄弟間で意見が割れる理由は、大きく3つあります：
- 感情的な執着
「思い出があるから残しておきたい」
「子どもが将来住むかもしれない」 - 経済的な期待値の違い
「早く現金化して分けたい」
「家賃収入を継続的に得たい」 - 現地状況への理解不足
「賃貸に向かない老朽化住宅だった」
「売りたくても法的な制限があった」
【判断軸①：法的な相続処理は終わっているか？】
まず大前提として、
相続登記が終わっていなければ「売る／貸す」どころの話ではありません。
• 所有者が未確定な状態では売買契約ができない
• 貸す場合も、賃貸人名義の不備でトラブルに
相続登記義務化（2024年4月〜）により、未登記はリスクです。
まずは登記状況の確認から始めましょう。
【判断軸②：建物・土地の現況確認】
以下は現地調査でよく見られる例です：
• 建物の老朽化が激しく「貸せない状態」
• 接道義務を満たしておらず「売却できない土地」
• 境界が未確定で「隣地とトラブルになる恐れ」
机上で判断せず、専門家による測量・調査で正確な情報を把握することが最優先です。
【判断軸③：将来的な利用計画の有無】
「孫が大学進学で住むかも」
「将来はセカンドハウスにしたい」
こうした希望が出ることもありますが、
“未定の話”に資産を縛ると、管理・税金の負担がのしかかります。
具体的な使用予定がない限りは、「残しておく」は最もコストのかかる選択です。
【判断軸④：共有名義のまま貸すリスク】
貸す場合、「家賃収入をどう分けるか？」問題が必ず出ます。
• 共有名義で税務申告はどうする？
• 修繕費用や入退去時の対応は誰がする？
• 一部の相続人だけが収入を得る不公平感
共有のまま運用を続けるのは、想像以上にストレスが多いのが実態です。
【判断軸⑤：家族の気持ちと向き合う場を作る】
最終的に重要なのは「感情の整理」です。
相続診断士として数多くのご相談を受ける中で実感するのは、
「資産の分け方」ではなく、「親への思い」や「兄弟間の気持ち」に整理がつかないことが対立の根本原因である
という事実です。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
「売るか貸すか」には正解がありません。
大切なのは、“誰も損せず、誰も後悔しない形”を選ぶために事前に調査と対話を重ねることです。
私は、土地家屋調査士として「現地のリアルな状況」を、相続診断士として「ご家族の関係性やお気持ち」を、両面から整理し、家族全員が納得できる着地点を探るお手伝いをしています。
まずはお気軽にご相談ください。
【まとめ】
• 実家の扱いは「感情×法律×現況」の3点から冷静に判断すべき
• 境界未確定・未登記・建物老朽化などの要因で売却や賃貸が困難なことも
• 相続診断士と土地家屋調査士による事前調査・家族会議のファシリテートが有効
• 共有名義運用は慎重に検討を
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