「自分の家じゃなかった」!? 地元に多い“昭和の家系トラブル”
地元の住宅街や農村部では、「空き家になっているけど、自分たちの家だからそのうち何とかする」という声をよく聞きます。
しかし、登記を確認すると、想像以上に複雑な状態になっていることが多いのが現実です。
たとえば、こんなパターン…
• 建物は祖父の名義のまま
• 親が増築して、現状の間取りと登記が異なる
• 現在は空き家で誰も住んでいない
• 相続登記も未了、増築部分は未登記
• 相続人が多く、所在が分からない人もいる
…こうなると、もはや「誰の家なのか」「誰が売れるのか」も分からない状態です。
【よくある相談例】「自分たちのものだと思ってたのに…」
滋賀県内のある空き家での事例：
「建てたのは祖父。でも親が住んで、私たちもずっと暮らしていた。だから当然、父の名義だと思っていました。でも調べたら登記は祖父のまま。しかも父が増築した部分が未登記で…。今は誰の名義にもできず、売ることもできない状態です。」
どこから手をつければいい？名義整理の「基本の流れ」
このような「家系の歴史が絡んだ建物登記」は、登記簿だけを見ても全体像が分からないケースが多くあります。
整理の流れは以下の通りです。
① 登記簿・現地調査
• 土地・建物の登記簿を取得
• 実際の建物を確認し、登記と現況のズレを把握
② 増築の有無と法的な整合性をチェック
• 未登記の増築部分があるか確認
• 建築基準法違反や建築確認の有無を確認（状況によっては登記不可）
③ 所有者・相続人の特定
• 祖父・父などの戸籍一式を収集
• 数次相続になっていれば、全相続人を洗い出し
④ 登記整備のための申請準備
• 未登記部分の建物表題変更登記や表題登記
• 所有権移転（相続登記）の申請
• 必要なら協議書・委任状の整備
相続・登記・調査を一体で進める「調査士の出番」
土地家屋調査士は、建物の現況確認と登記上の整備に加えて、相続に伴う問題にも対応することができます。
• 現況測量・建物調査
• 増築部分の登記可否の判断
• 所有権の名義整理（司法書士との連携）
• 必要書類の取得・助言
• 所有者不明土地・建物への対応支援
放置するとどうなる？税金・トラブルのリスク
このような未整理の空き家は、以下のような問題を引き起こす可能性があります。
• 売却ができない（買主が登記できない）
• 相続人間のトラブル（分割協議が進まない）
• 老朽化による損害責任（屋根落下・倒壊）
• 所有者不明土地法による管理措置・課税強化
土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直コメント
田舎の集落には「名義は祖父、増築は父、今は誰も住んでいない」という空き家が非常に多く見られます。
登記が古いまま放置されていると、相続・売却・解体、どの手続きにも支障が出ます。
こういう空き家、だれが撤去解体するのか？
建物の一部でも当初に登記がしてあれば、登記名義人の内の相続人代表者に固定資産税納税通知書が届いている人に行政から通知が行きます。登記がない未登記だったとしても、同様に納税通知書が届いている方に通知が行きます。
たぶん、祖父の相続人の代表者に届いていると思いますが、問題なのは撤去・解体は処分行為に当たるため、所有者の相続人全員で（同意書面に押印必要）行わないと、後々トラブルになります。今回は既登記の建物が所有者（祖父）1人なので相続人のそんなに難しくないです。
困るのは、既登記の建物（祖父）に（父）が増築しており、その増築部分が未登記であった。尚且つ、（父）もなくなり、数次相続（所有者が祖父と父の2名）となった場合です。
こうなると、（祖父）の相続人【既登記部分】であるAからＣさん、（父）の相続人【未登記部分】であるＡからＣさんと分けて整理しないといけないので大変でややこしくなっていきます。代替わりをすればするだけ、相続人が増えていくので管理が大変です。
私が、前回、大津市で行った数次相続の際には、東京や九州に親族が散らばっており、一人の方との書類のやり取りだけで1ケ月を要したのを覚えております。
数次相続で、相続人が増え、遠方の方となったら、ほんと大変です。
ですので、自分で新築や増築、解体をしたら、その都度、登記を現況に併せてください。そのまま放置すると、あなたの子や孫が罰金という尻拭いをすることになります。
なかなかなじみのないことで大変ですが、私、竹内貞直にお問い合わせいただければ、今何をすべきかアドバイスをさせていただきます。
気になる空き家がある場合は、登記の名義を確認を！
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