増改築で実際の面積と登記内容がズレていると、売却や相続でトラブルになることも。必要な調査と登記の流れを解説します。
「登記簿の建物面積と、実際の建物面積が違う…」
「土地の登記面積と、現地を測った面積が合っていない気がする…」
このような違和感、実は不動産の“登記と現況のズレ”によるものかもしれません。
家を増改築したり、長年そのままの土地を使っていたりすると、
登記された内容と、現地の状態に差が生じることがあります。
今回はそのズレを解消するために必要な
「地積更正登記」や「建物更正登記」について、
土地家屋調査士の視点からわかりやすく解説します。
登記と現況がズレる原因とは？
■ 建物の場合：増改築しても登記していない
「車庫を増築した」「一部を増床した」など、
実際には建物の床面積が増えていても、
登記が変更されていなければ、登記簿には元の面積のまま。
→ 建物の表題変更登記（＝建物更正登記）が必要です。
■ 土地の場合：昔の測量データが使われている
数十年前の登記では、アバウトな測量や目測が使われていた例も。
現代の測量で正確に測ると、数㎡以上の差が出ることがあります。
→ 地積更正登記で、登記簿上の土地面積を正しく修正します。
登記面積と実際の面積が違うと何が困るの？
✅ 売却時にトラブルの原因に
買主や仲介業者が登記面積を基に価格を決めるため、
現況と違うと価格交渉や契約トラブルにつながる恐れがあります。
✅ 相続・分筆の場面で不公平感が生じる
面積にズレがあると、相続人間で不公平な分け方になったり、土地の分割ができなかったりすることも。
✅ 固定資産税評価の誤差・課税ミスに
建物の面積や構造の相違により、税金が多く・または少なく課税されてしまう場合もあります。
必要な手続きは？「更正登記」の基本
■ 建物更正登記とは？
増築・減築・構造変更などによって、
建物の現況が登記簿と異なっている場合に必要な登記。
手続きの流れ：
- 土地家屋調査士が現地調査と計測
- 必要書類の取得（建築確認・図面など）
- 表題部変更登記申請（＝建物更正登記）
■ 地積更正登記とは？
土地の実測面積と、登記簿上の地積にズレがあるときに、
法務局に申請して「正しい地積」に直す手続き。
前提として、隣接地所有者との立会い・合意形成が必要な場合も。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直 コメント】
不動産売却や相続の現場で「えっ？登記と面積が違うんですか？」と驚かれる方は非常に多いです。
ズレがある場合、そのまま放置しても問題が解決することはありません。
銀行融資や売買契約では必ず問題になり、一致させないと次の行程に進めません。
だから事前に現況確認と登記の見直し（現況＝登記を一致）をしておくことで、将来のトラブルや無用なコストを避けることができます。
少しでも不安がある場合は、土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直までお気軽にご相談ください！
【まとめ】
• 登記面積と実際の面積が異なるケースは珍しくない
• 建物の場合は「建物更正登記」、土地の場合は「地積更正登記」で対応可能
• 売却・相続・税務のトラブルを防ぐためにも、現況と登記のズレを早めに解消しよう
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