「昔、親が倉庫を増築したけど、登記はしていない」
「建物はそのままで、土地だけ売ればいいと思ってた」
このようなケース、実は不動産売却の現場で非常に多く見受けられます。
しかし、増築部分が未登記のまま土地を売却しようとすると、想定外のトラブルが発生する可能性があります。
この記事では、
• なぜ未登記の増築が問題になるのか
• どんなトラブルが起きるのか
• 事前にやるべき対策とは
を土地家屋調査士・相続診断士の視点から詳しく解説します。
【見出し①】売却時に起きやすい3つのトラブル事例
■ ケース1：買主が住宅ローンを組めない
未登記の建物や増築部分があると、
登記簿と現況が一致しないため、金融機関が担保評価できず融資NGに。
→ 「建物が未登記？ それって違法なの？」と買主が不安を感じ、契約が白紙に…。
■ ケース2：売却額が下がる・減額交渉される
登記されていない増築部分があると、
「権利関係が不明」「解体の必要があるかも」と判断されてしまい、
本来よりも安く買い叩かれる原因に。
■ ケース3：売却直前に法務局で登記の手間と費用が発生
「このままでは売れません」と言われ、
慌てて測量や登記を依頼し、追加の時間と数十万円の費用が発生するケースも。
【見出し②】そもそも「未登記の増築」とは？
• 居住スペースを広げた増築
• 離れ・倉庫・車庫などを後から追加
• 建物の一部をリフォームして別用途にした
このように、元の建物とは構造が変わる、または新たに建てた建築物は、原則として登記が必要です。
✅ 登記されていないと、建物が「ない」ものとして扱われてしまい、
実際の状態と登記簿が一致しない＝トラブルの原因に。
【見出し③】売却前に確認すべきポイント3つ
現地調査をして建物の現況を把握する
→ 増築があるか、登記されているかを土地家屋調査士が確認。
- 登記簿上の面積や構造と実際の建物を照合する
→ 登記簿では「平屋・50㎡」だが、実際には「2階建・80㎡」などのズレをチェック。 - 未登記部分があれば、事前に登記手続きを行う
→ 建物表題変更登記や表題登記を完了させておけば、売却がスムーズに。
【見出し④】未登記のまま売却した場合のリスク
• ✅ 登記義務違反に問われる可能性（2024年法改正以降、建物登記は義務）
• ✅ 買主からの損害賠償請求（契約不適合責任）
• ✅ 固定資産税の課税漏れでの追徴
売るつもりがなかったとしても、「将来売却の可能性がある土地」であれば、
登記の整備は「資産管理の基本」です。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直 コメント】
「倉庫を少しだけ建てただけなので登記していません」というケースはとても多いです。
しかし、それが原因で売却がストップすることも。
実務上銀行融資の際は、現状と登記が一致しないと融資されないことがほとんど、現状と登記を併せないと融資の許可がでないからです。
だから土地と建物の状態を正確に把握し、登記情報を整える（現状＝登記と一致させる）ことで、不動産の価値を守ることができます。
増築部分の登記・現況調査・法務局への申請まで、当事務所で一括サポート可能です。
【まとめ】
• 増築部分が未登記だと、不動産売却で「契約・融資・価格」の面でトラブルになる
• 登記されていない＝建物がないものとして扱われるリスク
• 売却前には、土地家屋調査士による現況調査と登記手続きが不可欠
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